Reforma Tributária e Aluguéis: Entenda o Risco da Dupla Tributação que Pode Aumentar os Custos
A Reforma Tributária, uma das pautas mais importantes em discussão no Brasil, promete simplificar o complexo sistema de impostos do país. No entanto, um ponto específico tem gerado grande preocupação e debate: a possível dupla tributação (bitributação) sobre a locação de imóveis.
Essa mudança, se aprovada como está sendo discutida, pode impactar diretamente o bolso de proprietários e inquilinos. Vamos entender o que está em jogo.
Como a Tributação de Aluguéis Funciona Hoje?
Atualmente, a tributação sobre a renda de aluguéis é relativamente direta e incide principalmente sobre a renda, não sobre a operação em si.
- Para Pessoas Físicas: O proprietário paga o Imposto de Renda (IRPF) sobre os valores recebidos, com alíquotas que podem chegar a 27,5%, através do recolhimento mensal pelo Carnê-Leão.
- Para Pessoas Jurídicas: A empresa locadora paga os impostos com base no seu regime tributário (Lucro Presumido ou Lucro Real), incluindo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
É importante notar que, na maioria dos casos, a locação de imóveis não é tributada pelo ISS (Imposto Sobre Serviços), pois o entendimento jurídico predominante é que alugar um bem não constitui uma “prestação de serviço”.
O que a Reforma Tributária Propõe?
A principal proposta da Reforma Tributária (PEC 45/2019) é a criação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), no formato dual, composto por:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Unificando tributos federais (PIS e COFINS).
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Unificando o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).
O objetivo do IVA é ter uma base de incidência muito ampla, ou seja, taxar praticamente todas as operações com bens e serviços, com poucas exceções. E é exatamente aqui que surge a polêmica para o mercado imobiliário.
A Polêmica: Onde Entra a Dupla Tributação?
O risco da bitributação nasce da possibilidade de a locação de imóveis ser classificada como uma “operação com bens ou serviços” e, assim, passar a ser tributada pelo novo IVA (CBS/IBS), com uma alíquota estimada que pode chegar a 27%.
Se isso acontecer, o proprietário de um imóvel enfrentaria o seguinte cenário:
- Tributação da Operação: Pagaria a alíquota do IVA (IBS + CBS) sobre o valor bruto do aluguel.
- Tributação da Renda: Continuaria pagando o Imposto de Renda (IRPF ou IRPJ) sobre o lucro obtido com a locação.
Em outras palavras, o mesmo evento econômico (receber aluguel) seria tributado duas vezes: uma como “serviço” e outra como “renda”. Esse fenômeno é conhecido como bitributação e é vedado pela Constituição Federal.
Quais as Consequências Práticas?
Se a dupla tributação se concretizar, as consequências seriam sentidas por toda a sociedade:
- Aumento do Custo do Aluguel: Para não arcar com o prejuízo, os proprietários inevitavelmente repassariam o novo custo tributário para os inquilinos, resultando em um aumento significativo no valor dos aluguéis residenciais e comerciais.
- Insegurança Jurídica: A medida certamente levaria a uma enxurrada de ações judiciais questionando a constitucionalidade da cobrança, gerando um longo período de incerteza no mercado.
- Desestímulo ao Investimento: A alta carga tributária poderia desestimular o investimento em imóveis para locação, reduzindo a oferta e pressionando ainda mais os preços.
Nota: O principal argumento jurídico contra a medida é que a locação representa uma cessão de direito de uso de um bem, e não uma obrigação de fazer, que caracteriza a prestação de serviços. Portanto, não deveria se enquadrar no fato gerador do novo imposto sobre serviços.
O que Esperar para o Futuro?
O texto da Reforma Tributária ainda está em discussão e pode sofrer alterações. O setor imobiliário e diversas entidades estão pressionando o Congresso Nacional para que a redação final deixe claro que a locação de imóveis não será tributada pelo IBS e pela CBS.
É fundamental acompanhar de perto os próximos capítulos dessa discussão, pois o resultado terá um impacto direto no direito à moradia, no planejamento financeiro de milhões de brasileiros e na saúde de um dos principais setores da economia do país.
